每晚雪球菌给您离真相更近的剖析

今天看到了一个网上的问题：

看到这个问题后，突然就很有回答的欲望，于是怒答一发。

为什么想聊这个问题？

因为这是一个非常具有共性的问题，很多朋友都在后台问过相同的话：

XXX市/区中心有一个老房子，特别便宜白菜价，我能不能买来投资？将来有没有升值空间？

希望这篇文章能给你心里一个答案，下面进入正题：

首先，一定要明确一个概念，对于老房子来说，房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。

老房子=土地的钱
新房子=土地的钱+房子的钱

明白了这一点，我们再来看问题：

市中心老房子能不能买？买来投资以后有没有机会赚？

单看这个问题，依然没有什么头绪怎么办？没关系，跟着我的思路走。

既然已经知道老房子=土地的钱

我们不妨把这个抽象的问题，简化一下，把关注点从老房子本身，转移到土地上来：

市中心的老房子会不会变的更值钱？

=市中心的土地会不会变的更值钱？

你看，是不是更清晰一些了呢。

对于这个问题，我现在就能给你一个相对靠谱的答案。

1.只有少数几个大城市，市中心的地是越来越值钱的，市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等，因为他们的市中心一直都是市中心，没变过。

2.而在全国333个地级市中，至少有300个城市的中心老区，都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展，通常要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，往新区方向迁移。

市中心的迁移，是老房子老小区最大的敌人。

新区越金贵，老的市中心就越破败，这个时候买老中心的老房子，大概率被套死，没有赚钱的可能性。

所以，针对【市中心白菜价的老房子，到底是价格洼地，还是投资毒药？】这个问题，可以给出第一个结论：

1.市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，有利可图，可以买。
2.市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在。

如果在1类城市，老房子完全可以买，只要不太贪，有得赚就及时出手，别让老房子成为被保护的文物就行。（在这个问题下面，好多说等拆迁等成文物的例子）

如果在2类城市，谁买谁被套。

然后，我们再来更深入的探讨一下：

为什么市中心一旦迁移，老城区就容易变成“贫民窟”？

透过现象看本质，我们分别从表象和本质来看。

首先，市中心不迁移城市，人们的直观感受是这样的：

越靠近中心越贵，不论是老房子新房子，只跟地段有关，比如北上深。

而市中心一直在迁移的城市，人们的感受是这样的：

新区贵，老区便宜，土豪住郊区别墅，中产住新区大平层，穷人挤市中心老破旧。

为什么会出现这样巨大的不同？

这跟城市的发展有关，有实力的城市摊大饼，实力不足的城市搞新区。

这里的实力，主要指经济，和人口的吸附能力。

下面我们用图片，给大家更直观的感受：

1.牛逼点的城市搞发展，就像摊大饼，四面同时扩张，越摊越大，而中心也越来越贵。

比如北京，天津。看下图就能发现，中心贵，越往外越便宜，一层一层的递减。

北京是最典型的例子，北京的中心，是故宫，因为中心没有迁移过，所以故宫周围的房价，建国以来一直都是最贵的。

这类城市，经济强劲，人口源源不断的进入，城市同时向四面扩大，但中心一直没变过，原来的市中心，现在还是市中心。

于是，我们才会看到，在北京，住燕郊的想搬6环，住6环的想搬3环，挤破头往中心去，因为土地那么大，所以中心就越来越贵。

大家都想住内环=中心土地稀缺=土地贵=老房子贵

这些地方，老房子的结局就一个字，贵。哪怕比不上新房，但是3环老二手房也大概率比6环新房要贵的多。（文物保护是特例）

而实力没那么强的城市，则是另外一番模样。

2.实力没那么强的城市，摊不起大饼，只能搞一个新区，先搞活一个新区，再搞下一个新区，直到四周的新区都搞活。

（需要注意的是，新区没有那么好搞，通常一个新区的建设至少需要10-15年的时间）

比如合肥，比如郑州，这样的城市，往往会把新区的房价先搞起来，以点带面。

一个搞政务区，一个搞郑东新区，房价都比老市中心高得多。

而且这些新区，都处于曾经鸟不拉屎的远郊，如下图。

合肥曾经的市中心是庐阳区，02年开始建政务区以后，市中心逐渐迁移，政府机关医院学校都开始搬家，于是到现在，新中心政务区的价格，远高于老中心庐阳。

而郑州更明显，郑州的市中心，曾发生过3次位移。

30年前，郑州的市中心在 ① 二七纪念塔。二七区，目前均价1万3。

15年前，郑州的市中心在 ② 金水路紫荆山广场。金水区，目前均价1万7。

而现在，郑州的市中心在 ③ 郑东新区CBD。郑东新区，目前均价2万1。

显而易见，在这类中心迁移的城市中：

最新的市中心，价格最高，次新的市中心，价格较高，最老的市中心，反而价格最低。

这类城市老房子老小区的结局就是，曾经居住在旧中心的精英阶层，逐渐搬到新中心，老中心逐渐成为出租屋，群租房，老破旧，外来人口多，相对混乱的代名词。

其实，人们想住市中心的决心，从来没有减弱过。

发生变化的，一直都是城市的“市中心”。

所以，针对【市中心白菜价的老房子，到底是价格洼地，还是投资毒药？】我们给出第二个结论：

市中心的房子，永远都是片区内最贵的。但是市中心会动。
现在去买市中心的老房子，就有点像是刻舟求剑。
因为市中心一直在变化，但房子的位置却不变，总有一天，曾经繁华的市中心，会变成非市中心，最后甚至沦为寂寂无声的“贫民窟”。
同样，也可以反向思考。如果买房，就要追着新区买，追着未来的“市中心”买。

用相对学术点的话来说就是：

大多数城市，都在逆城市化。

这一点国外曾经也发生过，白人住郊区别墅，黑人住市中心公寓。

在这类城市中，郊区别墅贵，中心公寓便宜。

只有少部分城市，能有机会大城市化。

比如北上深，比如纽约伦敦东京，市中心房价就是越来越贵，就是能贵到天上去。有钱人就是喜欢住市中心大平层。

真正的大城市，顶级的大城市，永远不会发生逆城市化，在这样的城市中，市中心的老房子老小区，也能有自己的一片天。

永远跟着城市发展的大趋势走，才是最正确的选择。尤其是在买房这件事上，切忌逆势而上，一定要顺势而为。

（本文作者张大大，来源：楼市时评）