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经济观察报 记者 张雅楠

在《梦想改造家》节目中爆改北京胡同里的学区房，日本建筑设计师青山周平声名鹊起。他在很多节目中提到，北京胡同的生活影响了他对家的理解：胡同可以成为会客厅和餐厅，菜市场取代了冰箱，有太多原本家应该承担的功能被公共空间取代了。

这是他近期参与的很多空间改造项目的核心理念，比如，他与自如联合改造的北京协作胡同40号自如驿，就有着众多开放式的共享空间，而居住区域变得精简和纯粹。

这一共享理念，早已成为空间改造者的共识，特别是在方兴未艾的长租公寓领域。

这个被认为有着“万亿”市场规模的行业正迎来前所未有的白热化竞争。据不完全统计，北京目前已经开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右，门店数量超过50家，其中超过一半的门店位于五环至六环，但价格并不便宜，除个别偏远项目外，租金基本突破了3000元/月。

近日，记者走访了北京多家长租公寓品牌项目。在“租住同权”的背景下，这个被企业抱持期待的新兴市场，还有很大的提升空间。

长租公寓，顾名思义，它瞄准了传统租赁市场的一大痛点——因各种原因被房东赶出去。人们常会拿美剧里那些动辄租了超过10年的公寓作对比，反映中国租赁市场的不健全，那么，如今兴起的长租公寓能够解决这个问题吗？

从走访的项目来看，绝大多数公寓都是建筑面积在30平方米左右的开间，放得下一张床、一张桌子和一个双人沙发，储物空间普遍不足，部分项目房间里没有厨房，只能到一层的公共区域做饭；而有厨房的项目，因为土地性质，只能采用无明火的开放式灶台，且面积都不大，放得下一个水槽和一个电磁炉。

因而，所有的公寓项目都在一层设置了公共区域，租户可以在这里实现社交、娱乐、餐饮、甚至储物功能。

这部分功能如何计价，成为长租公寓推广话术的一个有趣区别。一半公寓称，这些增值服务全部免费，另一半的公寓称，每月强制收取租金10%-12%不等的服务费。

实际上，无论采用哪种表述方式，目前，长租公寓之间的价格差别更多体现在区位上，而非服务水平上，然而，服务的差距在品牌运营者之间已经拉开。

例如，6月高调宣布布局长租公寓的石榴集团，其位于北工大的熊猫公寓，一层公共区域设施设备服务齐全，不过，记者看到的两个待租房源，与网上的效果图有较大差距，且一个房间的地面贴条开胶，另一个房间的衣柜门掉落，租务人员表示，坏的地方可以维修，效果图样的房源已经租出去了。

记者走访的项目中，远洋地产的长租公寓品牌邦舍的装修水准更高，配备了中央空调和空气净化系统，但位置在东五环，与熊猫公寓相近面积的房源价格差别不大。

越来越多的长租公寓品牌开始强调服务。

位于双井国贸区域的新派公寓，租金大约在9000元/月，运营三年半，处于满租状态。其租赁业务人员介绍，新派公寓做了很多运营上的努力，比如明确提出拒绝学历低于本科、抽烟、养宠物、有孩子、50岁以上单身男士等九类人群，定期组织社交活动，房间装配厨房垃圾处理器，楼梯间无死角铺设防滑垫鼓励租客走楼梯等等。她同时也表示，一层的健身房利用率并不高。新派公寓的服务费比例最高，为租金的12%。

一些考虑过但放弃了集中式长租公寓的租房者认为，长租公寓的价格与项目区位和房源质量不成正比，没有独立的厨房和燃气，做饭很不方便。

一般而言，相近区位和价格的分散式民居房源，房屋面积要较长租公寓高出约10%-50%。尽管如此，长租公寓的需求依然旺盛，记者走访的项目里，开业超过半年的基本上都接近满租状态。

微妙之处在于，长租公寓的运营者如何用服务溢价填补空间有限的劣势。

将长租公寓业务定义为主航道业务的龙湖地产刚刚在北京落地其长租公寓品牌冠寓，位于酒仙桥的第一个项目，房源建筑面积同样在30平方米左右，预计价格在4000-6000元/月。

龙湖冠寓总经理王俊英告诉记者，北京长租公寓房源面积不大，主要由三方面原因决定：一是财务指标；二是客户价格承受能力；三是物业性质。

就其接触的北京长租公寓房源看，室内空间可供改造的余地不大。

由此可见，精简房间内的基本功能，将更多需求改为外挂式服务，是主客观因素共同作用的结果。龙湖副总裁韩石介绍，龙湖要求冠寓的动态回收期是5-6年，轻资产毛利率达到35%以上。

目前，国内的长租公寓项目普遍为轻资产模式，即运营者为二房东，与房源业主方签订10-20年不等的租约，通过改造和运营提升租金水平，赚取差价。

一位对长租公寓业务有过研究的咨询人士告诉经济观察报，目前，长租公寓运营方获取房源，或采取租金加涨幅，或采取保底租金加合作收益分成，或直接进行股权合作方式。除房租外的其他成本包括改造费用和运营成本；

较早期房源成本较低，到现在一般达到50%的出租率即可打平；现阶段获取的房源，考虑到租金成本和改造运营成本，一般要达到70%-80%的出租率可以打平；

总体而言，目前长租公寓的年化收益率不高，同样是对存量空间改造，联合办公和长租公寓的想象空间不同，在长租公寓领域，集中式公寓和分散式公寓也不同，集中式公寓前期投入较大，如果资产证券化政策完备，重资产大有可为，但目前条件还不具备。为什么链家的集中式公寓自如寓2015年之后在北京几乎没有新项目？ABS选取的资产包也是分散式的租赁项目？为什么魔方公寓C轮融资之后，至今没有什么新动作呢？

他笑而不语。