本文摘自任泽平在北京、上海、深圳方正首席研究框架培训会上的演讲之房地产周期部分。

我想大约用10分钟的时间讲一个问题，什么决定房价。

这个问题很重要，决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么？可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，什么时候会涨，什么时候会跌，这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。

那我来问大家，什么决定房价？

你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。

非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题，我来问大家，未来中国人往哪里流动呢？人流入的地方，房价持续看涨，你买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。我跟大家说，中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢？

我们研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因，我就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张，一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势？不断上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入。有人会说，日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市。

看美国，这是过去将近一百年，美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势？也是不断上升的，有没有逆转过？回到小城镇去？没有。美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多，美国有3.2亿人，中国13.8亿人，人不断往大的都市圈流入。

你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图，在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨，答案很简单，人口流入的，库存低的，政府不供地的。什么地方房价涨不动？人都跑了，政府还在拼命的供地，房价能涨得起来吗？

又有人会问，任博士，你2015年预测一线房价翻一倍，为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题，货币的超发。

蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速，红色的线是名义GDP增速。2014年以来，货币供应是向上的，GDP增速是向下的，什么概念？货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看，不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年，货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

大家还记得北京上海十年前的房价吗？一万，十年十倍。什么叫有钱人，80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱，万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中，货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王，所以我说现金为王是个坑，而且这个坑很大。

1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了？又有人会说，房价什么时候见顶，你能告诉我什么时候货币不超发吗？

又有人跟我讲，任博士，现在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房价是不是就不涨了？我们来看，东京圈3700万人，基本同样的面积，比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多，首尔圈2500万人，人家的人口密度比我们大，人比我们多，为什么人家的大城市病没我们严重？我们的大城市究竟出了什么问题？

我来给大家看两张图，这是北京的轨道交通，大家都很熟悉，稀稀拉拉的，看不出来稀稀拉拉的？这是东京的，东京圈3700万人，人均轨道交通里程是北京的4倍，我们的城市规划太简单粗暴了，车多了限号，人多了控制人，问题的关键是完善城市规划。日本东京人均GDP高达4万多美元，以坐轨道交通出行为主，我们呢？小汽车、出租车比例太高。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高？就是因为我们在“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚，导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是根本的原因。

来源：泽平宏观（zepinghongguan）作者：任泽平

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