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解析作者｜唧唧堂NBER研究小组博观；审校编辑｜Mingyue,Runsong

本文是针对论文《中国的农村人口城乡迁移、结构转型与房地产市场（Rural-Urban Migration, Structural Transformation, and Housing Markets in China）》的一篇解析，该论文于2017年4月发表于《美国国家经济研究局工作报告（NBER）》上。该研究作者包括Thomas Piketty, Li Yang, Gabriel Zucman。

研究背景和问题提出

过去三十年以来，世界上几个主要的发达国家与发展中国家都经历过房地产市场的大繁荣，中国是其中之一。与此同时中国也在经历着快速从农业社会向现代社会的结构转型，从事农业的人口比例从1980年的近70%下降到2012年的33%，中国的城镇化进程相对温和，同一阶段农村人口占比从四分之三左右下降到一半以上。

但是这种温和的城镇化步伐伴随着的却是引人注目的持续繁荣的住房市场，本文试图从城乡迁移与结构转型的角度研究其对房地产繁荣的影响，主要从三个路径来探讨：结构转型提升了制造业生产力，从而提高了城市居民收入；土地供应与房地产开发商入市的各种监管与限制，导致房屋供应相对不弹性；持续的农村人口城乡迁移增加了城市居住的需求。

理论模型

未研究上述问题，本文尝试建立一个动态一般均衡模型，包括五大部门：农业生产者、城市生产者、制造业部门、政府以及房地产开发商，并构建城乡迁移决策方程。

农业生产者：包含一个不含资本（仅有劳动力与生产技术）的生产函数，以及跨期效用函数（在t+1期会提供农业生产者留在农村或前往城市的两种情景）和收入-消费的预算约束。

城市生产者：城市生产者的模型与农业生产者类似，也包括两种情景（留在城市与回归农村）的跨期效用与预算约束，不同的是城市生产者效用函数包括房产h，且h<1时生产者的效用无限小，只有拥有至少一套房产时（h≥1）采用基本的消费效用，另外还包含购买房产的负债b。

制造业部门：为简化分析问题，设置为线性生产函数Ym=AmNm。

政府部门：构建土地供应方程，表明政府向房地产开发商提供的土地是有限制的，同时政府还要收取一定费用。

房地产开发商：构建房地产开发的生产函数以及利润函数。

迁移决策：农民最终向城市迁移必须要有一定的首付来购房，并且借贷来支付剩余房款，因此，农民进城的决策函数可以表示为两种情景下的价值函数比较。

研究过程

将理论模型的各个方程求其最优化函数或者一阶条件，最终得到理论模型的竞争性空间均衡，在此基础上将原有单个城市的模型推演至多个城市的情形，一方面加入农民迁移某个城市i的概率，另一方面引入第i个城市房地产开发商的数量M，对迁移决策方程稍作修改，形成多个城市的理论模型。

根据上述模型进行实证分析，利用中国1998-2012年的农村、城市人口与就业数据，以及房地产价格、库存等等，进行参数校准，从而模拟与预测我国结构转型、房价波动等相关情形。

模型扩展

为评估模型的稳健型，本文还对基准模型进行了扩展，包括以下五点。

一、迁移流动性数据的平滑：采用迁移的5年移动平均数据来减少迁移波动性对制造业与农业部门之间生产率的影响，该结果与基准模型结果一致。

二、纯出租模式：考虑到部分迁移居民不可能一开始就能购买房屋，在这里引入纯出租模式，假设所有移民都以租房来代替购房，引入租金，该结果预测房价比基准模型预测的高一些，这可能因为租金减轻了居民迁移的金融壁垒，导致更多居民迁移从而有较高的住房需求。

三、引入房屋质量的效用kq，该结果对出租模型结果进行了改善。

四、引入个人储蓄以及个人持有多个房产的情形，通过跨期房价的波动，来比较房地产投资的收益率与储蓄利率等，构建相关方程进行模拟与预测，该结果并不比纯出租模式的结果好，说明这不是我国房价上涨的重要因素。

五、农产品与制造品消费的非同质性：引入CES的消费效用函数将农产品与工业品消费分别赋予不同的参数比例，对房价增幅的预测结果与基准模型相差不大。

结论

经过分析，本文发现在国家层面，1998-2012年间结构转型对房价上涨的影响效应达到了80.5%，在08年金融危机之前这一效应达到了86.1%，由于1998年是我国住房市场改革的开启之年，这表明了房产供给因素对房价变动的影响意义巨大。生产率提升（收入因素）对房价上涨的影响达到了五分之一以上且随着时间推移其影响效应在加大，而信贷虎丘在整个样本期间的影响效用有限。

具体城市方面，结构转型对北京和上海的房价影响达到了82.8％和60.2％。虽然供应条件仍然至关重要，但在解释上海的房价方面，生产率增长更为重要。且2008-2012年间生产率在两个城市的作用在加强。上述结论表明，结构转型推动市场基本面的变化是房价变动的主要驱动力。

从这个角度而言，我们认为在政策角度层面，为抑制我国房价过度上涨，在土地管制与开放商管控等供应因素的控制比单纯限制抵押贷款更有效。根据我们的模型预测，住房政策紧缩以及增长放缓导致近年来房地产市场疲软。股市动荡，以及对未来增长的预期下降等可能会导致农村向城市转移的速度减慢。在没有供应变化的情况下，迁移减少可能对住房市场产生负面影响。另外，我们的模型有较强的适用性，比如对美国、日本、韩国、台湾等等城镇化，居民迁移所导致的房地产繁荣也有一定的应用性。

Reference:

Carlos Garriga, Aaron Hedlund, Yang Tang, Ping Wang. (2017). Rural-Urban Migration, Structural Transformation, and Housing Markets in China. No. w23891. National Bureau of Economic Research.

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